نعم، بالنسبة إلى تأشيرة المستثمر لمدة عامين، يستوفي كل مالك على الشيوع الشروط بصفته الشخصية إذا بلغت قيمة حصته المسجلة 400,000 AED على الأقل. أما الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات، فالأمر أقل وضوحاً. يحتاج المالك المنفرد إلى 2 مليون AED، وهناك خلاف بين المصادر حول إمكانية جمع الزوجين حصتيهما معاً. وتتضمن قاعدة العامين أيضاً مسألة قد تؤدي إلى الرفض: فقد لا يكون للعقار حد أدنى للقيمة إذا كان مملوكاً لشخص واحد، لكنه قد لا يكون مؤهلاً إطلاقاً عند ملكيته مناصفةً بين شخصين. يوضح هذا الدليل كيفية احتساب الحصص، وما يمكن للأزواج وغيرهم من المالكين على الشيوع فعله، وأين تتعارض الإرشادات المنشورة.
يتناول هذا المقال المالكين على الشيوع لعقار. أما إذا كنت أحد عدة مساهمين في شركة، فهذه تأشيرة مختلفة، ويغطيها دليلنا حول الفرق بين تأشيرة المستثمر وتأشيرة الشريك.
تأشيرة المستثمر لمدة عامين: قاعدة الحصة البالغة 400,000 AED
منذ أبريل 2026، يمكن للمالك المنفرد لعقار مكتمل في دبي التقدم بطلب للحصول على تأشيرة المستثمر لمدة عامين دون حد أدنى للقيمة. أما في حالة الملكية المشتركة، فتشترط دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن تبلغ قيمة حصة كل مالك على الشيوع 400,000 AED على الأقل. ويُقال إن هذا الحد وُضع لمنع المشترين من تقسيم الملكية إلى حصص صغيرة لمجرد الحصول على الإقامة.
- تُحتسب حصتك وفقاً لسند الملكية. وهي النسبة المسجلة باسمك مضروبة في قيمة العقار، وتصدر DLD شهادة تقييم لحصتك. ويُقيّم مالك 50% على أساس نصف قيمة العقار، لا قيمته كاملة.
- يتقدم كل مالك على الشيوع بطلب منفصل، مع مستنداته وملفه الخاصين.
- تنطبق مجموعة المستندات المعتادة لدى DLD على كل متقدم: جواز السفر، وسند الملكية الإلكتروني، وصورة شخصية، والهوية الإماراتية إن كانت بحوزته، وشهادة حسن سيرة وسلوك صادرة في دبي.
- يتطلب العقار المرهون شهادة عدم ممانعة من البنك وكشفاً بالدفعات.
إليك كيفية تطبيق القاعدة:
| قيمة العقار | الملكية | حصة كل مالك | النتيجة |
|---|---|---|---|
| 800,000 AED | 50/50 | 400,000 AED لكل منهما | كلاهما مؤهل |
| 600,000 AED | 50/50 | 300,000 AED لكل منهما | كلاهما غير مؤهل |
| 600,000 AED | مالك منفرد | 600,000 AED | مؤهل، إذ لا يوجد حد أدنى للمالك المنفرد |
| 1,000,000 AED | 70/30 | 700,000 AED و300,000 AED | مالك حصة 70% وحده مؤهل |
الشقة نفسها التي تبلغ قيمتها 600,000 AED تؤهل شخصاً واحداً، لكنها لا تؤهل زوجين يتقاسمان ملكيتها. إذا كانت قيمة العقار أقل من 800,000 AED، أو لم تكن هناك حاجة إلا إلى تأشيرة واحدة، فإن تسجيل الملكية باسم شخص واحد وكفالته للزوج أو الزوجة بصفة مُعال هو البديل الذي تشير إليه القواعد. كما يؤثر هيكل الملكية في الميراث ومسؤولية الرهن وإعادة البيع، لذا ينبغي اتخاذ القرار بناءً على هذه الاعتبارات إلى جانب التأشيرة.
الأزواج المتقدمون لتأشيرة العامين
تُطرح طريقتان، ولا تتفق المصادر تماماً على كيفية تطبيقهما معاً.
- يتقدم الزوجان بصفتهما مالكين على الشيوع، على أن تبلغ حصة كل منهما 400,000 AED على الأقل. ويورد دليل صادر في 2026 مثالاً لعقار قيمته 800,000 AED مملوك بالتساوي، حيث يكون كلا الزوجين مؤهلاً بصورة مستقلة.
- يحصل أحد الزوجين على التأشيرة ويكفل الآخر بصفة مُعال. ويذكر دليل أقدم، أُعدّ حين كان الحد الأدنى السابق البالغ 750,000 AED لا يزال سارياً، أنه لا يمكن إلا لأحد الزوجين التقدم بصفته حامل التأشيرة الأساسي لعقار مملوك على الشيوع. وقد يكون ذلك سابقاً لقاعدة الحصة التي بدأ تطبيقها في أبريل 2026، لذا يُنصح بسؤال DLD عن القاعدة المطبقة على ملفك.
يمكن للمالك المؤهل كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء في كلتا الحالتين. ويتناول دليلنا تأشيرة المُعالين في دبي المتطلبات.
شركاء الأعمال والأشقاء وغيرهم من المالكين على الشيوع
يُقال إن إمكانية جمع الحصص، حيثما كانت متاحة، تقتصر على الزوج والزوجة، مع تقديم عقد زواج مصدّق. أما سواهما، فيُقيّم كل شخص بناءً على حصته المسجلة.
- تأشيرة العامين: يحتاج كل مالك على الشيوع إلى حصة لا تقل عن 400,000 AED.
- الإقامة الذهبية: يجب أن تبلغ قيمة حصة كل مالك على الشيوع 2 مليون AED. فإذا امتلك شريكا أعمال عقاراً بقيمة 3 ملايين AED مناصفةً، بلغت حصة كل منهما 1.5 مليون AED، وبالتالي لا يكون أي منهما مؤهلاً.
أما الملكية عن طريق شركة، فهي مسألة منفصلة. ترتبط التأشيرة بالملكية المسجلة باسم الفرد، ويتطلب تسجيل الملكية باسم شركة مستندات إضافية على الأقل لإثبات الملكية المستفيدة. ويتناول دليلنا حول ضريبة الشركات على العقارات في الإمارات المفاضلات المتعلقة بهيكلة الملكية، بما في ذلك ما يتعلق بالتأشيرة.
الإقامة الذهبية: مواضع اختلاف المصادر
الحد الأدنى هو 2 مليون AED، ويمكن لشخص واحد جمع قيمة عدة عقارات مسجلة باسمه للوصول إليه. أما الملكية المشتركة فهي موضع الخلاف، وهناك ثلاثة آراء متداولة.
| الرأي | مضمونه | المصادر التي تطرحه |
|---|---|---|
| يمكن للزوجين جمع حصتيهما | يُعامل الزوجان كوحدة واحدة، ويمكن أن تبلغ قيمة حصتيهما مجتمعتين 2 مليون AED، ويتقدم أحد الزوجين ويكفل الآخر | عدة أدلة صادرة في 2026، بما فيها أدلة مؤرخة في أغسطس 2026 |
| يحتاج كل مالك على الشيوع إلى 2 مليون AED | لا يمكن للزوجين اللذين يملكان عقاراً بقيمة 3 ملايين AED على الشيوع أن يكونا مؤهلين معاً، ولا تُحتسب إلا حصة كل منهما المسجلة باسمه | أدلة أخرى صادرة في 2026، مؤرخة في يونيو 2026 وما قبله |
| انتهى العمل بضم الحصص في 14 يوليو 2026 | لم يعد بإمكان الأزواج أو المالكين على الشيوع جمع حصصهم لأي تأشيرة مرتبطة بالعقار | مقال لإحدى وكالات التأشيرات، دون تأييد من مصادر أخرى ويتعارض مع أدلة أحدث |
تعامل مع الرأي الثالث بحذر خاص. فلو كان ذلك تغييراً كبيراً، إلا أن أدلة نُشرت بعد التاريخ المذكور لا تزال تشير إلى إتاحة جمع حصص الزوجين. لا تفترض صحة أي من الرأيين قبل الحصول على إفادة مكتوبة من DLD.
هناك حالات تظل نتيجتها واحدة أياً كان التفسير المعتمد، ويمكن الاسترشاد بها في التخطيط:
- عقار بقيمة 4 ملايين AED أو أكثر مملوك بالتساوي: تبلغ قيمة حصة كل من الزوجين 2 مليون AED، وبذلك يمكن لكل منهما التقدم بصفته الشخصية.
- عقار بقيمة 2 مليون AED أو أكثر مسجل باسم شخص واحد: يكون المالك مؤهلاً، ويمكنه كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء.
- عقار تتراوح قيمته بين 2 مليون AED و4 ملايين AED ومملوك على الشيوع: هذه منطقة الخلاف، وتعتمد النتيجة على التفسير الذي تطبقه DLD.
إذا كانت الإقامة الذهبية هي هدفك، فإن الهيكلين اللذين يصلحان أياً كان التفسير هما تسجيل العقار باسم شخص واحد إذا بلغت قيمته 2 مليون AED أو أكثر، أو تقسيم الملكية بالتساوي إذا بلغت قيمته 4 ملايين AED أو أكثر. ويتناول دليلنا مسار الإقامة الذهبية عبر الاستثمار العقاري الحد الأدنى والإجراءات، كما توضح صفحة خدمات الإقامة الذهبية في الإمارات الفئات الأخرى إذا لم يكن العقار خياراً مناسباً.
العقارات المشتركة المرهونة وقيد الإنشاء
تتطلب تأشيرة العامين عقاراً مكتملاً له سند ملكية، لذا لا يمكن الاستناد إلى حصة في عقار قيد الإنشاء للحصول عليها إلى حين التسليم. وبالنسبة إلى العقار الممول، يلزم تقديم شهادة عدم ممانعة من البنك، ويُستحسن التحقق مبكراً من كيفية توزيع خطاب البنك للمبالغ المسددة بين المالكين على الشيوع. ويتناول دليلنا حول تأشيرة المستثمر لعقار مرهون أو قيد الإنشاء مسألة حقوق الملكية المسددة التي لم يُحسم أمرها للإقامة الذهبية، وينطبق ذلك أيضاً على حصة كل مالك على الشيوع.
كيفية التقديم بصفتكم مالكين على الشيوع
- تحققوا من حصة كل مالك على الشيوع المسجلة في سند الملكية، واطلبوا شهادة تقييم من DLD لكل حصة.
- قارنوا قيمة كل حصة بالحد الأدنى للتأشيرة المطلوبة: 400,000 AED لتأشيرة العامين، و2 مليون AED للإقامة الذهبية.
- اجمعوا مستندات كل متقدم: جواز السفر، وسند الملكية، وصورة شخصية، وشهادة حسن سيرة وسلوك، وشهادة عدم ممانعة من البنك إذا كان العقار مرهوناً، وعقد زواج مصدّق إذا كان الزوجان يعتمدان على رابطة الزواج.
- قدّموا الطلب عبر قناة DLD Taskeen أو Cube. يقدم كل مالك على الشيوع طلبه الخاص، وتستغرق المعالجة وفقاً للتقارير من 10 إلى 15 يوم عمل.
- يستكمل كل متقدم بعد ذلك فحص اللياقة الطبية لدى DHA وإجراءات تسجيل الهوية الإماراتية والتأمين الصحي.
يُعاد التحقق من الملكية عند التجديد، لذا فإن تغيير نسب الملكية أو بيع العقار قد يغير الأساس الذي تستند إليه تأشيرة أحد المالكين على الشيوع. ويتناول دليلاّنا تكاليف تجديد تأشيرة المستثمر وبيع عقار مرتبط بتأشيرة مستثمر هاتين الحالتين.
أخطاء شائعة
- شراء شقة بقيمة 600,000 AED مناصفةً على افتراض أن كلا المالكين مؤهل. لا تتجاوز قيمة حصة كل منهما 300,000 AED.
- افتراض أن حصة الزوج أو الزوجة تُضاف إلى حصتك عند التقدم للإقامة الذهبية من دون التحقق من الموقف الحالي لـ DLD.
- توقع تأهل مالك الحصة الأقل عند تقسيم الملكية بنسب غير متساوية، مثل 70/30.
- الاعتماد على سند ملكية مسجل باسم شركة أو جهة خارجية لدعم طلب التأشيرة.
- إغفال عقد الزواج عندما يعتمد الزوجان على رابطة الزواج.
- اعتبار مشاركة المستندات كافية. يقدم كل مالك على الشيوع طلباً منفصلاً ويُقيّم بشكل مستقل.
حددوا هيكل الملكية قبل الشراء
يمكن أن تتيح الملكية المشتركة الحصول على تأشيرتي إقامة، لكن يجب أن تتوافق نسبة الملكية وقيمة العقار ومسار التأشيرة، كما أن موقف الإقامة الذهبية للأزواج الذين تقل قيمة عقارهم عن 4 ملايين AED لم يُحسم بعد. حددوا قيمة العقار والحصص قبل التوقيع، واحصلوا على إفادة مكتوبة من DLD بشأن سندات ملكيتكم. هذه معلومات عامة، وقد تتغير الحدود. تقدم Takween Advisory خدمات تتناول هيكلة الملكية والتأشيرة معاً من خلال خدمات الاستشارات العقارية وتأشيرة المستثمر. وإذا كنتم لا تزالون بصدد اختيار العقار، تتولى شركتنا الشقيقة Takween AlDar إجراءات الشراء. احجزوا استشارة مجانية قبل التوقيع.